Квартира без отделки – это чистый лист. Или минное поле, если не знать нюансов. В Киеве сейчас сдаётся много новостроек с черновой отделкой, и владельцы часто начинают ремонт сразу после получения ключей. Месяца через три звонят мастерам – трещины на стенах, двери не закрываются. Здание ещё садится.
Согласно данным Киевского научно-исследовательского института строительных конструкций, усадка монолитно-каркасных домов в первые 12–18 месяцев составляет от 2 до 5 мм на каждый этаж. Для квартиры на десятом этаже это может означать подвижку до 50 мм. Не критично для конструкции, но достаточно, чтобы потрескалась штукатурка или разошлись стыки гипсокартона.
Когда начинать и что проверить до старта
Вот что говорит прораб, который работает с новостройками семь лет: “Самая большая ошибка – делать дорогую отделку в первые полгода. Видел квартиру на Печерске, хозяева положили итальянскую плитку за €90 квадрат. Через восемь месяцев – сетка трещин по всем швам”. И добавляет, что в монолитных домах можно начинать через 6–8 месяцев после сдачи, в панельных – раньше, они садятся быстрее.
Первым делом – инженерные сети. В большинстве новостроек застройщик делает минимальную разводку: одна точка для воды на кухне, одна в санузле, электрика по самому простому проекту. Ремонт квартир в новостройке часто начинается с переделки того, что уже есть.
Проверить нужно:
- Уклон стяжки к сливам в санузлах – строители иногда заливают ровно, без наклона. Придётся переделывать, а это минус 3–4 см высоты потолка.
- Качество черновой штукатурки – если перепады больше 20 мм на двухметровой рейке, выравнивание съест бюджет. Один мешок штукатурной смеси (25 кг) стоит ₴180–220, на квартиру 60 кв. м может уйти 50–80 мешков только на выравнивание.
- Вентиляцию – в современных домах часто ставят общие вентшахты на несколько квартир. Если сосед первым врежет мощную вытяжку, у вас может тянуть обратно.
Ещё момент про окна. Застройщики ставят профиль толщиной 60 мм, однокамерный стеклопакет. Формально соответствует нормам, фактически – зимой холодно, летом жарко. Замена окон на нормальные (70 мм профиль, двухкамерный пакет) добавляет ₴12,000–15,000 к смете за обычное окно 1400×1600 мм.
Скрытые расходы и где экономить нельзя
Слушайте, все планируют бюджет на материалы и работу. Никто не закладывает 15–20% на то, что вылезет по ходу. А оно вылезет.
В новостройках стены кривые. Не потому что строители плохие, а потому что технология такая – залили бетон, сняли опалубку, минимальная отделка. Отклонения 15–25 мм на стене три метра – норма. Чтобы повесить кухню или встроенный шкаф, нужно выравнивать. И это не входит в стандартный расчёт ремонта черновой отделки.
Статистика Ассоциации строителей Киева показывает: средняя стоимость ремонта квартиры с черновой отделкой в 2024–2025 годах составила ₴8,500–12,000 за квадратный метр для среднего сегмента. Но это без мебели, техники и тех самых скрытых работ.
Что точно вылезет:
- Дополнительная звукоизоляция перекрытий – монолитные дома передают звук лучше, чем панельные. Соседи сверху роняют ложку, у вас грохот. Решение: плавающая стяжка с виброподложкой, плюс ₴300–400 на квадрат к бюджету пола.
- Усиление электрики – застройщик закладывает 3–5 кВт на квартиру. Если планируете электроплиту, духовку, кондиционеры, стиральную и посудомоечную машины одновременно – не хватит. Тянуть отдельный кабель от щитка (если управляющая компания разрешит) – от ₴15,000.
- Переделка вентиляции – частая проблема в кухнях-студиях. Стандартная вытяжка не справляется, нужна приточка. Бризер или клапан в стену – ещё ₴8,000–20,000.
Вот в чём дело: можно купить плитку дешевле, поменять ламинат на линолеум, взять краску попроще. Нельзя экономить на: электрике (пожароопасность), гидроизоляции санузлов (зальёте соседей снизу), утеплении наружных стен, если квартира угловая (потом всё равно придётся переделывать).
Материалы и сроки – что реально
Три месяца на однокомнатную, пять на трёшку – это если бригада работает без задержек. По факту добавьте 30–40%.
Почему затягивается? Один электрик заболел. Плитку привезли не ту. Натяжные потолки монтируют две недели с момента заказа, но нужно, чтобы стены уже были готовы. Окно монтажа потолков – три дня, если бригада в этот момент на другом объекте, ждите ещё неделю. Потом обнаружили, что трубы отопления проложены не по плану, нужно согласовывать перенос с управляющей компанией. Месяц на бюрократию.
Про материалы. В Киеве сейчас популярны три подхода:
- Всё украинское – бюджетно, ₴6,000–8,000 за квадрат с работой, но выбор ограничен. Плитка Opoczno (польская, но продаётся везде), ламинат Kronopol, краски Sniezka или местные Triora/Maxima.
- Микс – украинское для чернового (штукатурка Knauf HP Start, шпаклёвка Sheetrock), импорт для видимых зон. Плитка Marazzi или испанская Vives, сантехника Grohe/Hansgrohe. ₴10,000–14,000 за квадрат.
- Всё импортное – если хотите дизайн как в журнале и бюджет это позволяет. От ₴15,000 за квадрат, верхняя граница зависит только от фантазии.
Один архитектор (работает с премиум-новостройками на Липках) рассказывал: “Заказчик выбрал плитку Mutina из Италии. Красивая вещь, правда. Цена €180 за квадрат, доставка четыре месяца, потому что производство ручное. Мы сдвинули весь график, начали с других комнат, но в итоге всё равно простояли три недели в ожидании материала”.
Реальные сроки для двухкомнатной квартиры 65 кв. м:
- Демонтаж (если нужно), прокладка коммуникаций – 2 недели
- Черновые работы (штукатурка, стяжка) – 3–4 недели плюс время на высыхание
- Чистовая отделка – 4–5 недель
- Установка дверей, сантехники, освещения – 1–2 недели
Итого: минимум 12 недель чистого времени. С накладками – 16–18 недель реально.
И последнее (хотя может это стоило сказать в начале, но ладно). Ремонт в новостройке – это марафон. Не спринт. Принимать решения придётся каждый день: какую затирку для плитки, куда вести розетку для телевизора, где делать нишу под роутер. Устанете. Это нормально. Просто знайте заранее – первый месяц вдохновение и энергия, потом рутина, к концу уже хочется просто закончить и въехать. Держите в голове итоговую картинку, это помогает.
